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固定資産税関係Q&A（土地の評価に関すること）
Ｑ１ 土地の評価方法について教えてください。
Ｑ２ 固定資産税路線価と相続税路線価は何が違うのですか？
Ｑ３ 固定資産税の路線価を知りたいのですが、どうしたらよいでしょうか？また、誰でも教えていただけますか？
Ｑ４ 地価がさがっているのに、土地の税額があがるのはどうしてですか？
Ｑ５ 昨年、自宅を取り壊して駐車場にしたところ、翌年度の土地の税額があがりました。 なぜですか？
Ｑ６ 庭の一部を家庭菜園として利用し野菜を作っているのですが、宅地で課税されています。現況課税であるのならば、畑として課税すべきではないでしょうか？
Ｑ７ 農地転用許可を受けて土地（田、畑）の固定資産税があがりました。転用許可後も引き続き作物を作っているので、現況は田、畑だと思うのですが、なぜ税額があがったのですか？
Ｑ８ 登記地目が山林の土地を、現在、資材置場として利用しているのですが、納税通知書の課税地目は雑種地と記載されております。固定資産税の課税地目は、登記地目と何が違うのですか？
Ｑ９ 所有している土地の隣の土地の所有者を知りたいのですが？
Ｑ10 私道も「公共の用に供する道路」の場合は、固定資産税が非課税になると聞いたのですが？
Ｑ11 土地の地番を知りたいのですが、地番図を見るにはどうしたらいいでしょうか？
Ｑ12 家を新築したところ、土地の税額がさがったのはなぜですか？
Ｑ13 取引価格と比べて土地の固定資産税評価額が高いのですが？
Ｑ14 大きさや形の違う二筆の土地（宅地）の１平方メートル当たりの評価額が同じなのはなぜですか？
Ｑ15 土地の地積を確認したら、課税されている地積と違うことがわかりました。どうしたらよいでしょうか？
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回答編
- Ｑ１ 土地の評価方法について教えてください。
- 土地の評価は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準（土地）」に基づいて地目別に定められた評価方法により評価します。
地目とは？
地目は、宅地、田および畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の１月１日（賦課期日）の現況の地目によります。
地積とは？
固定資産税の地積は、原則登記簿に登記された地積によります。実測により地積が登記地積と異なる場合は、法務局にて地積更正の登記をしてください。
価格（評価額）とは？
土地の価格（評価額）は固定資産評価基準（土地）に基づき、現実の売買実例価額から当事者間の特殊な事情による期待価格等を除いた、その土地本来の価値を適正に反映した価格（正常売買価格）を基準として求めます。
地目別の評価方法とは？
★宅地の評価方法（手順１から手順６まで）
- 用途地区の区分
用途地区の区分は、宅地の利用状況が類似する地区に区分することです。銚子市における用途地区の区分は次のとおりです。
- 普通商業地区
- 併用住宅地区
- 普通住宅地区
- 村落地区
- 中小工場地区
- 大工場地区
- 状況類似地区の設定（256区分）
用途地区をさらに、その状況が相当に相違する地域（状況類似地区）に区分します。
- 標準宅地の設定
状況類似地区ごとに、主要な街路を選定し、当該街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等から見て標準的とみられる宅地（標準宅地）を選定する。
- 主要な街路への路線価の付設
地価公示価格および不動産鑑定価格等を活用し、標準宅地の１平方メートル当たりの価格（地価公示価格および鑑定評価価格等の７割をめど）を付設する
- その他の街路の路線価の付設
近傍の主要な街路の路線価に比準して、その他の街路の路線価を付設する。
- 各筆の評価
一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地とは、原則として一筆の宅地ですが、利用状況によっては、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とする場合もあります。
★農地・山林の評価方法
状況の類似する地区ごとに標準的な田、畑、山林を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。
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- Ｑ２ 固定資産税路線価と相続税路線価は何が違うのですか？
- 路線価と呼ばれるものには、Ｑ１で説明している「固定資産税路線価」のほかに、「相続税路線価」があります。これは、相続税や贈与税の算出の基礎となるもので、算定については、各国税局（税務署）が算定しております。
| 名称 |
目的 |
価格の目安 |
所轄 |
| 固定資産税路線価 |
固定資産税の課税のため |
地価公示価格の７割程度 |
市役所 |
| 相続税路線価 |
相続税・贈与税等の課税のため |
地価公示価格の８割程度 |
国税局（税務署） |
【関連事項】 国税庁ホームページはこちら
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- Ｑ３ 固定資産税の路線価を知りたいのですが、どうしたらよいでしょうか？また、誰でも教えていただけますか？
- どなたでも知ることができます。また、調べたい土地の地番が特定できているのであれば、お電話での問合せもできます。全国地価マップではWeb上で確認ができます。（全国地価マップ
）
問合せ先 税務課 課税室 固定資産税班 0479−24−8952（直通）
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- Ｑ４ 地価がさがっているのに、土地の税額があがるのはどうしてですか？
- 土地の固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて、現在の課税標準額が低いため負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。なお、令和4年度、令和5年度については、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、据置年度でも価格を修正することとされており、地価の下落が評価額に適切に反映されることとなっています。
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- Ｑ５ 昨年、自宅を取り壊して駐車場にしたところ、翌年度の土地の税額があがりました。
なぜですか？
- 住宅を取り壊した翌年度の固定資産税は、取り壊された住宅分の税額は、減少しますが、住宅用地に対する税負担の軽減措置が適用されなくなり、住宅のありました土地の税額はおおよそ４倍ほど高くなります。
（参考）住宅用地に対する課税標準の特例は次のとおりです。
| 区分 |
課税標準の特例 |
小規模住宅用地
（住宅１戸につき200平方メートル以下の部分の住宅用地） |
価格の６分の１ |
一般住宅用地
（住宅１戸につき200平方メートルを超える部分の住宅用地） |
価格の３分の１ |
非住宅用地
（住宅用地以外の宅地） |
特例なし |
| 特例が適用される面積は、家屋の床面積の10倍まで |
なお、都市計画税についても、同様の特例措置（小規模住宅用地は３分の１、一般住宅用地は３分の２）があります。
【関連事項】 都市計画税の概要について
この特例は、店舗などが併用された住宅にもあてはまります。ただし、店舗併用住宅の場合には、住宅部分の床面積が建物全体の床面積のどのくらいに当たるかによって、住宅用地として軽減される土地の面積の割合が変わります。たとえば、地上４階以下の店舗併用住宅の場合、
〇 建物全体の床面積のうち
住宅部分が２分の１以上の場合、
敷地面積全部が住宅用地として軽減の対象
となります。
〇 建物全体の床面積のうち
住宅部分が４分の１以上２分の１未満の場合、
敷地面積の２分の１が住宅用地として軽減の対象
となります。
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- Ｑ６ 庭の一部を家庭菜園として利用し野菜を作っているのですが、宅地で課税されています。現況課税であるのならば、畑として課税すべきではないでしょうか？
- 一般に農地とは、耕作の目的で利用され、適正な肥培管理（整地、種まき、肥料やり、除草など）を行って、作物が栽培されている土地をいいます。住宅の敷地の一部で、面積的にも小規模な、いわゆる家庭菜園をしている場合、肥培管理が行われている点からすれば畑と認められなくもありません。
しかし、土地の地目は、土地の現況と利用目的に重点を置き、部分的に別の使われかたをされている場合でも、土地全体としての状況を観察して認定します。ですから、この部分だけを区別して畑として取り扱うことはできません。また、農地法でも、農家でない方が、自宅の敷地内に自分の家で食べる分だけの作物を栽培している土地については、農地法の適用はないとしています。
以上のことから、この部分についても宅地として評価し、課税しています。
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- Ｑ７ 農地転用許可を受けて土地（田、畑）の固定資産税があがりました。転用許可後も引き続き作物を作っているので、現況は田、畑だと思うのですが、なぜ税額があがったのですか？
- 農地法に基づく転用許可を受けた農地は、宅地としての潜在的価値を有しており、売買においても、宅地等の価格に準じた水準にあると考えられますので、宅地並みの評価を行うこととされております。このような農地を「宅地介在農地」といいます。
具体的には、その農地が宅地であるとした場合の価格から、宅地に転用する場合に通常必要とされる造成費（注）を控除して評価額を求めます。その後、転用許可を受けた土地を造成した場合は、宅地や雑種地として課税されますが、諸事情により転用の許可は受けたが造成に着手しないケースが見受けられます。このような場合は、転用許可を取り消さない限り従前の農地（田・畑）よりも評価額が高い「宅地介在農地」として課税されたままになります。お手数ですが、何らかの理由で引き続き農地としてご利用される場合は、必ず市農業委員会事務局へご相談ください。
（注意）「通常必要とされる造成費」とは、土盛整地費・擁壁費等をいいます。
【関連事項】 農地関係の許可申請について
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- Ｑ８ 登記地目が山林の土地を、現在、資材置場として利用しているのですが、納税通知書の課税地目は雑種地と記載されております。固定資産税の課税地目は、登記地目と何が違うのですか？
- 固定資産税の課税地目は、土地の現況および利用目的に重点を置き、土地全体の状況から認定しており、必ずしも登記地目とは一致しません。たとえば、登記簿上が田または畑でも、造成し、砂利が敷かれるなどしてすでに田や畑としてご利用されていない場合は、雑種地（宅地比準）として評価されます。
お尋ねのケースの資材置場のほかに、駐車場等として利用されている土地なども、原則として雑種地（宅地比準）となり、宅地並みで課税されることになります。
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- Ｑ９ 所有している土地の隣の土地の所有者を知りたいのですが？
- 土地の所有者について教えることはできません。お手数ですが、法務局でご確認をお願いします。
【関連事項】 千葉地方法務局匝瑳支局のご案内
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- Ｑ10 私道も「公共の用に供する道路」の場合は、固定資産税が非課税になると聞いたのですが？
- 「公共の用に供する道路」とは、原則は、国道、県道、市道などの公衆用道路のことをいいますが、一般の私道においても何ら制約を設けず、ひろく不特定多数の人に利用され、所有者が賃借料を取得しないなど一定の条件に該当するものは、「公共の用に供する道路」として、固定資産税・都市計画税が非課税になります。
道路部分が分筆されていない場合は、市では道路の範囲を正確に把握することができないため、地積測量図等（土地家屋調査士等が測量した図面）の資料を持参のうえ、税務課固定資産税班までおこしください。
問合せ先 税務課 課税室 固定資産税班 0479−24−8952（直通）
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- Ｑ11 土地の地番を知りたいのですが、地番図を見るにはどうしたらいいでしょうか？
- 銚子市の地番図については、市役所１階 税務課課税室 ７番窓口にて交付しています。
【交付手数料】 １枚350円(A4,A3同額）
郵送請求する場合は、税務課課税室固定資産税班までお問合せください。
また、本市地番図は課税参考資料として作成した地番図の写しであるため、法務局が所有する公図とは異なり、私法上の権利関係について公定力のあるものではありません。また、土地の位置および形状については、必ずしも一致しない場合がありますので、ご了承ください。
なお、公図の写しの交付については、千葉地方法務局匝瑳支局になります。
問合わせ先 千葉地方法務局 匝瑳支局 0479−70−0971
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- Ｑ12 家を新築したところ、土地の税額がさがったのはなぜですか？
- 住宅用地の特例が適用されたためです。この特例により、住宅の敷地の場合、200平方メートル以下の部分については評価額の6分の1が、200平方メートル以上の部分については評価額の3分の1が課税標準額となります。
（注意）特例が適用される面積は、新築された住宅の床面積の10倍までを限度としています。
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- Ｑ13 取引価格と比べて土地の固定資産税評価額が高いのですが？
- 固定資産の評価額は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき決定されるものです。人気のある土地の買い急ぎによる価格の高騰や知人間、親戚間など特殊な関係間での割安価格による売買など個々に事情が異なるため、取引価格と単純に比較することはできません。このように、実際の取引価格から上記の様々な事情の要素を取り除いた価格（正常売買価格）を固定資産税評価額とするため、実際の取引価格よりも固定資産税評価額の方が高くなったり、逆に安くなったりすることがございます。
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- Ｑ14 大きさや形の違う二筆の土地（宅地）の１平方メートル当たりの評価額が同じなのはなぜですか？
- 固定資産税の評価においては、原則１筆ごとに評価することになっていますが、利用形態が複数筆で一体の場合には、一体として評価するもののとされています。 したがって、大きさや形が異なっても１平方メートルあたりの評価額は同額となります。
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- Ｑ15 土地の地積を確認したら、課税されている地積と違うことがわかりました。どうしたらよいでしょうか？
- 法務局に正しい地積登記（地積更正登記）をしてください。土地の課税面積は、法務局に登録されている面積です。実際の地積が異なる場合は、法務局に地積更正登記をすることにより、翌年度から地積を更正することができます。ただし、法務局に登録することが困難な場合は、税務課に地積測量図などの資料を提出することで、課税面積を変更することも可能です。
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